相続した空き家の3,000万円特別控除｜「そのうち片づけよう」が招く思わぬ落とし穴と今すべきこと

親から相続した実家が空き家のまま何年も残っている、という経営者の方は少なくありません。「相続税の申告は終わったから、あとは落ち着いたら片づけよう」――そう考えて、そのまま様子を見ている方も多いのではないでしょうか。

ところが、実はこの「そのうち」が、数百万円単位の損につながることがあります。相続した空き家を売却するときに使える「空き家の3,000万円特別控除」という制度には期限があり、うっかり先延ばしにしていると、使えるはずだった控除が使えなくなってしまうのです。

「そのうち片づけよう」が空き家を「負動産」に変える

相続が発生すると、多くの経営者の方はまず自社の決算や資金繰りに意識が向き、実家の片づけは後回しになりがちです。気持ちの整理がつかず、仏壇や家財をそのままにしている方も少なくありません。

しかし実務上の現実として、空き家は放置している間も固定資産税がかかり続け、老朽化が進めば倒壊やごみの不法投棄といったリスクも高まります。さらに、後述する特例には「相続開始から一定期間内の売却」という条件があるため、片づけを先延ばしにするほど、使える節税策の選択肢は狭まっていきます。まずは実家が空き家のままになっている場合、早い段階で「売る」「貸す」「そのまま持つ」の方向性を家族で話し合っておくことが大切です。

「空き家の3,000万円特別控除」とは

相続した家屋を売却したときに使えるのが、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる、いわゆる空き家特例です。主な要件は次のとおりです。

対象となるのは昭和56年5月31日以前に建築された家屋で、相続開始の直前まで被相続人が一人で住んでいた住宅であることなどが条件になります。また、譲渡対価は1億円以下であることも必要です。

たとえば、相続した実家を売却して譲渡所得が3,000万円生じた場合、この特例が使えなければ、譲渡所得税と住民税をあわせておおむね20.315%、金額にして約609万円もの税負担が生じます。特例を使ってこの所得をゼロにできれば、その分がそのまま手元に残る計算になります。決して小さな差ではありません。

見落としがちな「相続人が複数」の落とし穴

ここで実務上、特に見落とされやすいのが相続人が複数いるケースです。令和6年1月以後の譲渡からは、相続人が3人以上で家屋を共有名義のまま売却する場合、一人あたりの特別控除額は3,000万円ではなく2,000万円に制限されるルールに変わりました。

具体的には、兄弟3人で実家を相続し、それぞれに3,000万円ずつの譲渡所得が発生したとします。従来の感覚のまま「3,000万円まで控除できる」と考えていると、実際には1,000万円分が控除しきれず課税対象として残り、一人あたり約203万円(1,000万円×20.315%)もの想定外の税負担が生じかねません。

期限は「令和9年12月31日」、逆算すると意外と時間がない

この特例には、個別の家屋ごとの期限(相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで)に加えて、制度自体の適用期限として令和9年12月31日までの譲渡という区切りもあります。まだ1年以上先だと感じるかもしれませんが、これは実務上、決して余裕のある期間ではありません。

老朽化した家屋の解体、境界の確定測量、家財の処分、そして買主探しまで含めると、動き出してから引き渡しまでに半年から1年程度かかることも珍しくありません。大阪市中央区や天満橋のような市街地でも、隣地との境界確認や解体業者の手配に時間を要するケースは多く見られます。「期限までまだあるから」と構えているうちに、逆算すると間に合わないという事態は十分にあり得ます。

耐震基準の緩和で売却の選択肢が広がった

従来この特例は、売主側が耐震基準を満たす形にリフォームするか、家屋を取り壊してから売却する必要がありました。しかし令和6年以降の譲渡からは、買主が譲渡の翌年2月15日までに耐震改修または取り壊しを行う場合でも、特例の対象として認められるようになっています。

耐震改修には数百万円単位の費用がかかることも多く、これまでは売主があらかじめ費用を負担するか、更地にしてから売りに出すケースがほとんどでした。買主側の対応でも特例が使えるようになったことで、古家付きのまま売却できる可能性が広がっています。ただし、この扱いを正しく理解している不動産会社ばかりではないため、売却を依頼する際には特例の適用を前提とした契約内容になっているか、事前の確認が欠かせません。

相続した空き家をどう扱うかは、税務の判断だけでなく、家族間の話し合いや不動産の手続きなど検討すべき事項が多く、判断に迷う場面も多いテーマです。以下のチェックリストを参考に、一つずつ確認してみてください。

• 家屋は昭和56年5月31日以前に建築されたものか
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却できる見込みか
• 譲渡対価はおおむね1億円以下に収まりそうか
• 売主側で耐震基準を満たすか、買主側の改修・取り壊し対応で進めるか、不動産会社と認識がそろっているか
• 制度の適用期限である令和9年12月31日までに、解体・測量・売却活動を終えるスケジュールが組めそうか

実家の相続や空き家の売却は、税務だけでなく不動産や家族間の調整が絡み合う、当事務所でもご相談の多いテーマです。特例が使えると思い込んで進めた後に要件を満たしていなかったことが分かる、というケースを避けるためにも、早い段階で一度整理しておくことをおすすめします。お気軽にご相談ください。

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